千呼万盼！楼市大招终于来了！这7座城市房价开始涨了

救市大招终于来了！

昨天，住建部和财政部联合印发了重要文件，积极部署好各地城中村改造工作，而这一次，是针对全国所有的地级市，约有348个；

较比上一次是针对35个超大和特大城市，以及城区人口超过300万人口的大城市，这次城中村改造力度是空前绝后的！

这意味着，接下来，几乎所有地级市都能够参与到这次城中村改造计划中来，相比以往几次救市手段，这次多了一个，叫双管齐下！

过去只是城中村旧改，给拆迁户发钱，直接刺激楼市消费，而现在呢？

不光要货币化安置，还要收储存量商品房，两手都抓，说明这次救市迫在眉睫，同时难度也比以往要大很多。

01，广州和郑州，打响了第一枪

首先是12万亿的刺激计划，盘活闲置土地和房地产购置的细节方向，政策刚出来，广州就已经取得了不错的成绩：

11月7日，自然资源部发布了政府专项债券收购存量闲置土地的通知之后，广州在11月13日，签署了两宗位于海珠区大干围的商业用地的收储协议，并且收储的方式和之前使用的应付票据方式不同，采取了现金补偿方式。

这次政策更加明确了，要采取货币化安置的方式，这就意味着，接下来，会有大量的补偿货币流到村民手中，在大量货币化安置的政策执行下，我们楼市行情逐步回暖，已经是板上钉钉了！

接下来，楼市里面也会诞生出巨量的刚性买房需求，这是一场史无前例的楼市托举，极大程度加速了楼市的回暖。

郑州，这次又为楼市做出了标杆！

大家还记不记得，郑州曾经的城改模式标杆，现在又打造了房票安置标杆，具体怎么回事呢？

10月底惠济区启动了房票安置后，11月初房票安置扩大到全市，郑州的房票安置目前来看，已经取得了非常好的效果，10月仅用了两天，惠济区的两个项目直接干到清盘，11月三天不到，中原区两个项目也清盘了。

按照这个去化速度，13000-15000户原城改安置村民，即便按照1:1比例，大约可以解决掉150万-200万平米的商品住宅库存。

房票安置这个模式，跟之前的城中村旧改模式，说白了，底层逻辑差不多；

之前是开发商借给政府钱，政府组织拆迁土地，然后整备，等到拍地的时候，借的钱又从土地款里面扣；

现在是银行借钱给政府，政府拿房票给村民，村民拿房票给开发商，开发商拿房票找政府要钱，政府按照工程进度给银行下达拨付。

之前其实政府承担的风险很小，钱都是从开发商那里借来的，土地整理出来之后又从开发商缴纳的土地款里面扣；

现在呢？政府也要承担一些风险了，因为房票的钱是银行借给地方政府的，政府要在里面耍一点“滑头”，受苦的还是开发商。

既然现在房票安置出来了，而且效果还挺好；

接下来，我估计全国各地，都会效仿郑州模式，那么二三线城市的去库存问题，就能迎刃而解了！

02，好消息！这7座城市房价开始上涨了！

根据国家统计局发布的10月份商品房住宅销售价格变动情况，可谓是形势一片大好！

10月份，70个大中城市中，各线城市商品住宅价格环比降幅收窄或者转涨、同比降幅趋稳、房地产市场预期进一步开始扭转。

其中一线城市里面，深圳、北京、上海二手房价格已经率先上涨；

新房方面，上海和深圳涨幅最为明显，分别为0.3%和0.1%涨幅；

整体上来看，房价上涨的城市数量在逐渐增加，10月份，在70个大中城市中，新房价格环比上涨的城市一共有7个，较比9月份增加了4个；

具体是哪7座城市呢？

上海（0.3%）、太原（0.2%）、厦门（0.2%）、平顶山（0.2%）、桂林（0.2%）、深圳（0.1%）、沈阳（0.1%）。

各项成交数据表明，10月份的楼市表现，并不是昙花一现，11月份房价上涨的城市数量还会进一步增加。

随着后续更多楼市利好政策出台，尤其是城中村旧改货币化安置，以及房企白名单的融资审批额度增大，这些都给今年底，核心城市房价触底反弹，打下了坚实的基础。

03，精细化买房时代来了！

很多高净值人群，尤其是长期生活和工作在三四线城市的高净值人士，他们尽管有很多钱，但对房地产的认知，并不够深入。

我问大家，房价是由什么决定的？

在土地经济为锚的时代，房价是由土地价格、建筑成本、城市能级决定了，但这个时代，已经结束了！

我们现在是以债为钞的时代，这个时候，房价由经济增速、通货膨胀率、城市化率、城市能级、项目能级决定了。

这也就是告诉我们，现在买房的难度，比前面20年大很多，前面20年，闭着眼睛买房都赚钱，现在呢？即使你跑到上海、深圳这样优秀的城市，你不懂板块、产业和项目能级，你买房很有可能会亏。

这个时候，其实考验高净值人群的投资能力开始了。现在买房的核心能力，一个是买房时机，另一个就是挑选城市、板块和项目。

任何行业，粗放赚钱的机会都没了，精细化赚钱，才是主旋律。

总结：正确的换房思路！

我们有相当一部分粉丝，今天的买房需求，主要是想把手里面不好的房子，或者是楼龄偏大的房子卖了，然后置换一套城市和板块更好的改善房。

但问题是，他们搞不清楚，到底是先买后卖，还是先卖后买，万一买了新房， 手里的旧房卖不出去怎么办？

今天，蒋老师就以深圳为例，教大家怎么换房：

1，目前深圳二手房挂牌量高达6.8万套，首先大家要对自己的房子有一个客观评价：

就是你要知道，你手里的房子到底流通性怎么样？

如果你的房子流通性特别好，那么换房就轻松一些，先买后卖，先卖后买都可以，甚至先买后卖对你更有利，因为你老房子后续价格上涨了，你还能赚一波价差。

2，但如果你手里的房子流通性很差呢？

那么最稳妥的方式就是买卖同步进行，卖房跟买房两手抓，但这个过程里面，卖房是核心，你不断看新房，是为了对市场有一个敏感度，你要对好房子有一个基本的判断，当机会来临的时候，你才能迅速做出置换决策。

通常情况下，我建议先卖后买，遇到好房源时，价格谈的差不多了，就果断签署合同，这样不容易踏空。

对于流通性很差的房子，如果遇到买家，你就要果断，有舍才有得，不遗余力把劣质资产出清，保留核心资产，才是生财之道。

3，房子本身就是商品，还有投资属性，是大多数人一辈子能够接触到的最好的资产，尤其是深圳房子，稀缺性更强，金融属性很强，贷款很灵活。

一般来说，流通性越好的房子，银行评估价就会越高，流通性，其实很大程度是板块（地段）决定的。

只要你板块选对了，你的房子就选对了后面的接盘人，选板块，有一个很重要的因素，就是产业，因为产业决定了人群。人群决定了购买力。

买房的时候，普通人最容易犯的一个错误，就是听售楼处的工作人员，在那里吹嘘：

我们楼盘附近有几个产业园，都是规划了高科技产业，什么AI、半导体、互联网、 金融，应有尽有，如果你把这些话都听进去了， 多半韭菜坑了。

因为没有调查就没有发言权，不能听别人说什么，就是什么，而要实地调研，你要看看，这个板块，到底有多少企业、多少员工入驻了。

前些年，很多人炒作珠海横琴自贸区，房价从两三万一直涨到了六七万，结果呢？横琴写字楼建得不错，但里面空荡荡，一个人都没有，规划高大上是没用的，而要看产业和人口的导入速度，才不容易踩坑！

事实上，大部分人其实没有那么多时间，每天去不同城市、不同板块调研产业、人口、规划、经济基本面，因为绝大多数人，都有自己的事业，没有那么多精力来搞这个。